E o Preço dos Imóveis?

por Marcos Kahtalian

Basta encontrarmos algum incorporador do mercado imobiliário e eis que ouvimos a seguinte pergunta: afinal, até quando os preços dos imóveis vão continuar subindo? Qual é o teto para o preço?

Difícil responder essa questão – ninguém sabe ao certo, aliás. Mas podemos afirmar que nada pode aumentar indefinidamente, pois isso não é sustentável.

Se houve aumentos expressivos de preço, como é notório, isso se deveu a vários fatores que já comentamos: mudanças demográficas, demanda latente, escassez de oferta e, sobretudo, muito crédito. É natural que o preço suba e com ele toda a cadeia de custos, inclusive do insumo básico da incorporação, que é o custo do terreno.

Esse fenômeno gera um movimento de aumento de preços crescente. Recente longo estudo setorial publicado pela revista The Economist mostra claramente como os preços de imóveis são balizados a partir da última venda. Assim, em um exemplo simples, se o seu vizinho vendeu o apartamento por X, o mínimo que você cogita é que o seu apartamento tenha o mesmo valor.

Agora, extrapole essa lógica da comparação para todo o mercado – milhares de donos de imóveis que baseiam seu preço pelo último preço – e que sempre aumentam um pouco mais como valorização adicional. Os preços sobem, porque todo o mercado subiu.

Ora, alguém pode comentar, mas os imóveis não têm vendido, mesmo com aumentos de preços crescentes? Sim, pelos fatores antes mencionados de demanda latente e crédito – e pelo receio de que o imóvel vá ficar ainda mais caro. E assim será até que a renda não seja mais compatível com o valor do bem.

Nesse momento começará a acomodação de preços, isto é, os preços crescerão menos, se estabilizarão, enfim, terão parâmetros da valorização dentro dos quadros gerais dos ativos de uma economia. Acreditamos que isso seja uma tendência para esse ano – o que indica um amadurecimento saudável do mercado imobiliário brasileiro – fato que é positivo para toda cadeia econômica e inclusive para o consumidor.