E o Preço dos Imóveis?

por Marcos Kahtalian

Basta encontrarmos algum incorporador do mercado imobiliário e eis que ouvimos a seguinte pergunta: afinal, até quando os preços dos imóveis vão continuar subindo? Qual é o teto para o preço?

Difícil responder essa questão – ninguém sabe ao certo, aliás. Mas podemos afirmar que nada pode aumentar indefinidamente, pois isso não é sustentável.

Se houve aumentos expressivos de preço, como é notório, isso se deveu a vários fatores que já comentamos: mudanças demográficas, demanda latente, escassez de oferta e, sobretudo, muito crédito. É natural que o preço suba e com ele toda a cadeia de custos, inclusive do insumo básico da incorporação, que é o custo do terreno.

Esse fenômeno gera um movimento de aumento de preços crescente. Recente longo estudo setorial publicado pela revista The Economist mostra claramente como os preços de imóveis são balizados a partir da última venda. Assim, em um exemplo simples, se o seu vizinho vendeu o apartamento por X, o mínimo que você cogita é que o seu apartamento tenha o mesmo valor.

Agora, extrapole essa lógica da comparação para todo o mercado – milhares de donos de imóveis que baseiam seu preço pelo último preço – e que sempre aumentam um pouco mais como valorização adicional. Os preços sobem, porque todo o mercado subiu.

Ora, alguém pode comentar, mas os imóveis não têm vendido, mesmo com aumentos de preços crescentes? Sim, pelos fatores antes mencionados de demanda latente e crédito – e pelo receio de que o imóvel vá ficar ainda mais caro. E assim será até que a renda não seja mais compatível com o valor do bem.

Nesse momento começará a acomodação de preços, isto é, os preços crescerão menos, se estabilizarão, enfim, terão parâmetros da valorização dentro dos quadros gerais dos ativos de uma economia. Acreditamos que isso seja uma tendência para esse ano – o que indica um amadurecimento saudável do mercado imobiliário brasileiro – fato que é positivo para toda cadeia econômica e inclusive para o consumidor.

O preço dos serviços

por Marcos Kahtalian

É inegável que o Brasil – assim como outras economias em desenvolvimento – vem sofrendo pressões inflacionárias: aumento do preço de insumos básicos, valorização geral dos ativos – e, em nosso caso, da moeda -, pequenas bolhas de consumo e para ajudar, escassez de mão de obra com conseqüente aumento de salários.

Sobre esse ponto gostaria de destacar que, como era de se esperar, onde os preços em alguns casos dispararam foi no setor de serviços. Este setor, por ser naturalmente de mão de obra intensiva, tem encontrado dificuldade em aumentar o quadro de empregados com qualificação – gerando assim, curiosamente, o pior dos mundos: baixa qualidade de serviço e alto preço. Revistas de negócios e reportagens em geral têm trazido à tona quanto custa, comparativamente a outras cidades, o preço de refeições, transporte, hotéis – e o Brasil aparece muitas vezes como um dos locais mais caros do mundo.

O empresário deve se perguntar: o que fazer? Por um lado, quer aproveitar o crescimento; por outro deve se preocupar com a qualidade do serviço prestado e com o limite para o repasse de preços.  As empresas têm aumentado o preço, mas até quando? E, vale dizer, será que será possível essa espiral inflacionária de forma indefinida?

A resposta é não, porque a demanda tenderá a se estabilizar com o desaquecimento da economia. Mas, no longo prazo – que é como se deve olhar a estratégia – é inevitável que no Brasil o preço dos serviços aumente cada vez mais acima da inflação. Como nos países desenvolvidos, alguns serviços só poderão ser viabilizados com a redução da mão de obra e nesse ponto, o empresário precisa imaginar que mecanismos ele pode utilizar para reduzir a sua dependência de grandes volumes de trabalhadores.

As soluções devem ser avaliadas caso a caso – não existe remédio único em consultoria – mas é importante começar a traçar cenários de negócios onde o serviço possa crescer com qualidade, contornando as pressões sobre o seu preço.